よくあるお問い合わせ（宅地建物取引関係）

宅地建物の取引についてお問い合わせが多い内容を記載しています。

お問い合わせ前に一度ご確認ください。

 

媒介契約関係

Q1　どういった行為が媒介に該当し，宅建業法の適用を受けるか？

  

媒介契約は，委託者が宅建業者に対し，当事者の間に立って宅地建物の売買などの契約の成立に向けてあっせん尽力することを委託する契約です。

  

例として，委託を受けて，以下のような行為を行うことです。

• 物件の販売広告
• 取引の相手方や物件の探索
• 価格査定
• 現地案内
• 物件の権利関係や法令制限の調査と説明
• 契約条件の交渉  

Q2　媒介報酬はいつもらえる？

 

「いつもらえるか」も含め，媒介報酬の請求や支払いについては，トラブル回避のため，媒介契約書で詳細に定めておくことが望ましいです。（例えば，請求時期，売買契約等が解除された場合の扱い等）

 

 瑕疵担保責任関係

Q3　瑕疵担保責任を負う範囲を「雨漏りに限る」などとすることは可能か？

 

宅建業者が売主となる場合は，このような瑕疵担保責任を負う範囲を限定する特約は無効となります。

宅建業法上，「瑕疵担保責任を負う期間を物件引渡しの日から2年以上とする」という特約を除き，民法の規定より買主に不利になる特約は無効となります。

よって，「瑕疵担保責任を負わない」「瑕疵担保責任の範囲を○○に限る」「瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから○○以内（2年より短い）」といった特約は無効となり，そのような特約を結んでいた場合は，民法等の規定が適用されます。

 

重要事項説明関係

Q4　取引物件で人が亡くなっているといった内容は重要事項として説明すべきか？

 

宅地建物取引業法第35条に列記されていない事項（自殺者がいる，騒音，津波を被った等）であっても，その事項が買主や借主にとって，「重要事項」に該当する場合，説明する必要があります。

しかし，「重要事項」に該当するかは明確な規定がなく，相手方のニーズによります。

よって，事前にどういう目的で購入するか等をよく聞き取り，気になる点は説明しておくことが，後のトラブルを避けるうえで必要だと思われます。

 

Q5　遠隔地の買主への重要事項説明の方法は？

 

買主への重要事項説明は，原則として，実際に対面して行うことが必要です。

なお，賃貸借の媒介については，平成29年(2017)10月1日以降，テレビ電話等を用いた「IT重説」が一定の要件を満たす場合，可能になりました。

 

Q６　IT重説について教えてほしい

 

 IT重説とは，テレビ電話等のITを活用して行う，重要事項説明のことです。　　　　　　　　　　　　　　　

従来は宅地建物取引士自らが対面で説明を行わなければならないことになっていますが，賃貸取引については平成29年（2017年）10月1日より，IT重説の本格運用が開始されています。また，ITを活用した重要事項説明等に関する取組みとして，重要事項説明書（賃貸取引のみ）等の電磁的方法による交付に係る社会実験や，ITを活用した重要事項説明（売買取引）に係る社会実験も行っております。　　　　　　　　　　　　　　　

詳しくは国土交通省HPをご参照ください。

＜参考＞国土交通省HP

ITを活用した重要事項説明等に関する取組み（外部サイトへリンク）　　　　　　　　　　　　　　　　　　

賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明（外部サイトへリンク）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ＩＴ重説相談窓口について（外部サイトへリンク）

 

クーリングオフ関係

Q7　クーリングオフが適用されるのはどのような場合か？

 

宅建業法においては，宅建業者が売主の場合，「事務所等以外」で買受申込又は契約締結する際にクーリングオフの適用対象となります。

 

　【クーリングオフの適用対象となる場所の例】

• 喫茶店
• 銀行
• 相手方の自宅，職場（相手方から申し出た場合は除く。）

　【クーリングオフの適用対象とならない場所の例】

• 宅建業者の事務所（媒介業者の事務所も含む。）
• 宅建業法第50条第2項の案内所（契約対象が届出物件の場合のみ）
• 相手方の自宅，職場（相手方から申し出た場合に限る。） 

 

契約締結の制限関係 

Q8　競売物件について，所有権の移転や支払いなどはまだである。この物件の売却をしてよいか？

 

競売物件について，買受人として定められ，代金を支払い，所有権を取得した後でなければ，売買契約を締結することはできません。

 

Q9　未完成物件について，開発許可や建築確認等を受けたときに効力が発生する停止条件付売買契約の締結は可能か？

 

売主が造成，建築工事等をする場合，このような停止条件付売買契約の締結は宅地建物取引業法第36条に違反することになります。

本条は，契約の締結そのものを禁止しています。

 

現在、情報はありません。